A QUESTÃO DAS MULTAS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: CUIDADOS A TOMAR NA ELABORAÇÃO DO CONTRATO

Quase todos os contratos imobiliários contém uma cláusula com os seguintes dizeres, ou semelhantes:

“Fica estipulada uma multa de 10% (dez por cento) sobre o valor deste compromisso à parte que descumprir qualquer disposição nele estabelecida”.

Esta é a chamada multa cominatória, também conhecida por “multa contratual”, “multa compensatória”, “cláusula penal”, “pena convencional”, entre outras denominações semelhantes.

Devemos observar aqui que o percentual é livremente decidido entre as partes, sendo que, em alguns contratos, nem mesmo existe previsão de multa. Em geral, a multa varia de 5 (cinco) a 10% (dez por cento) do valor do contrato.

O entendimento jurídico dominante é de que a multa cominatória deva ser aplicada apenas na hipótese extrema do desfazimento do negócio, ou seja, da rescisão do contrato de compra e venda.

Mas ela poderia ser aplicada em outras infrações “menores”?

Em tese, sim, desde que não haja previsão no contrato das chamadas “multas moratórias” (relativas à mora, ao atraso no cumprimento de determinada obrigação prevista no contrato).

Seguem algumas multas moratórias: (1) atraso no pagamento de uma parcela do preço do imóvel; (2) atraso no prazo de entrega do imóvel ao comprador; (3) atraso na apresentação de determinado documento.

Em todos esses casos normalmente são previstas multas mensais ou mesmo diárias para a parte infratora que, certamente, são inferiores à multa contratual.

Não havendo previsão em contrato dessas infrações “menores”, a parte prejudicada poderá exigir da outra a multa contratual. Mas como o valor da multa contratual será certamente desproporcional ao valor do prejuízo causado pela parte infratora, esta recusará o seu pagamento e, assim, só restará o recurso ao Judiciário para que ele resolva a questão.

Vejamos a seguinte situação:

No contrato de venda de um imóvel de R$ 500.000,00 está prevista uma multa compensatória de 10%; o mesmo contrato prevê um pagamento do preço através de 5 parcelas mensais de R$ 100.000,00. O comprador atrasa em alguns dias o pagamento da quarta parcela. Como não há previsão no contrato de multa moratória, o vendedor exige a multa compensatória, no valor de R$ 50.000,00. Não havendo acordo entre as partes, uma delas ou ambas recorrem ao Judiciário.

Como não existe previsão legal em relação ao valor das multas na compra e venda de imóveis, o juiz decidirá a questão utilizando-se, sobretudo, do bom senso, não se apegando, necessariamente aos elementos do contrato.

Tempo, dinheiro e desgaste pessoal que poderiam ser evitados se o contrato contivesse cláusulas específicas para “pequenas” infrações contratuais.

Segue então nossa dica: faça sempre constar no contrato de compra e venda de um imóvel a previsão de multas moratórias, naqueles itens onde seja maior o risco de descumprimento.

 

 Cláudio Antonio Brandão

Diretor de Vendas

CMB IMÓVEIS