O valor de aquisição é o que consta na declaração de imposto de renda. Portanto, para se calcular corretamente o lucro imobiliário é necessário ter em mãos a última declaração de imposto de renda.

O lucro imobiliário, da forma que iremos aqui abordar, refere-se apenas às pessoas físicas. Para as pessoas jurídicas aplicam-se outras regras, que trataremos oportunamente.

Sobre o valor apurado do lucro imobiliário, aplica-se a alíquota de 15% (quinze por cento). O imposto deve ser recolhido até o último dia do mês subsequente à venda do imóvel.

Vamos aqui tentar abordar, de forma bastante didática, as hipóteses de isenção de tributação do lucro imobiliário. Por não estarem previstas em apenas uma lei, mas em várias delas, isto acaba provocando certa insegurança no contribuinte que tentaremos dissipar.

Seguem as principais hipóteses de isenção de tributação do lucro imobiliário, isto é, as situações em que não há incidência do imposto na venda de imóvel:

1)      Imóvel adquirido até 1969;

2)      Imóvel vendido por valor igual ou inferior a R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais); *

3)      Ocorrência, ao mesmo tempo, das seguintes condições: a) único imóvel do titular; b) valor de venda menor ou igual a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais); e c) não tenha vendido outro imóvel nos últimos 05 (cinco) anos;

4)      Aplicação total do produto da venda de imóvel residencial na aquisição de um ou mais imóveis residenciais, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após a venda.

* Como praticamente não existem, nos dias de hoje, nos grandes centros, negócios imobiliários nessa faixa de preço, em algumas vezes esta hipótese de isenção tem sido esquecida pelos estudiosos do assunto. Porém, é importante lembrar que nos imóveis de vários proprietários, muitas vezes o valor da parte de cada um é inferior aos R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), não havendo, portanto, incidência do imposto.

Claudio Antonio Brandão

Departamento de vendas CMB IMÓVEIS

Aos que cumprem seu primeiro mandato, nosso primeiro “parabéns”.

Aos que já eram síndicos no ano passado e permaneceram em sua função, nossos cumprimentos novamente.

Mas tanto os recém eleitos como os que já estão no cargo há mais tempo, recebam nosso reconhecimento pelo esforço e disponibilidade de gerir os interesses de uma comunidade, de forma voluntária e dedicada.

Somente quem se dispõe a ocupar esse cargo sabe que ele exige um empenho diário para vencer as dificuldades e as adversidades de representar um grupo quase sempre heterogêneo, sem, contudo, deixar de persistir em sua missão.

Muitas vezes o síndico abdica de momentos preciosos de lazer e convívio com sua família, para atender e resolver situações da comunidade, sem esperar nenhum reconhecimento.

Ainda assim permanece firme e perseverante em seus objetivos.

Por tudo isso, a CMB deseja aos seus clientes síndicos, bastante saúde e energia para continuar exercendo sua nobre função, compartilhando conosco as dificuldades e conquistas da jornada.

Claudia Roberta Brandão

Diretora Setor de Condomínios CMB IMÓVEIS

Em uma capital provinciana, tradicional, com várias construções em estilo europeu para acolher os turistas, podemos observar os prédios residenciais, com entradas tradicionais, detalhes em dourado e portarias pomposas. Provavelmente, pelo alto custo de manutenção da mão-de-obra, os edifícios não possuíam porteiros, e sim interfone externo para comunicação e sua maioria com botoeiras em braile, diferentes dos nossos que não possuem essa alternativa.

Nas sacadas, jardineiras adaptadas pelos próprios moradores, cadeiras de praia, toldos e vários objetos atuais em meio àquela antiga da capital. Alguns dias da semana, verificamos pessoas limpando as áreas comuns dos edifícios e principalmente os detalhes cromados de fechaduras, interfones, etc. Somente para essa finalidade, constatamos a presença de colaboradores auxiliares nos edifícios.

O cuidado para manter a padronização das fachadas não é a prioridade nessa capital. Pode-se constatar a maioria dos prédios com instalação irregular de ar-condicionado, mesclando a construção antiga com uma necessidade atual.

Mas, o que mais nos chamou a atenção foi a instalação elétrica dos empreendimentos. É externa, aérea e desorganizada, parecendo um emaranhado de fios no céu de uma cidade tão clássica e bonita.

Em Porto Madero, bairro com construções modernas, observamos grandes centros comerciais e residenciais e alguns deles construídos com a concepção sustentável.

O que tiramos desta viagem é a certeza de que por mais que a legislação de condomínios em nosso país possa parecer a muitos como antiga, retrógrada e restritiva, ainda temos condições de manter esteticamente o conceito arquitetônico original idealizado pelo empreendedor, mantendo assim, um aspecto harmonioso na maioria dos empreendimentos.

Claudia Roberta Brandão

Diretora Setor de Administração de Condomínios

Os chamados imóveis “compactos”, além do tamanho, caracterizam-se pela praticidade e pela oferta de infraestrutura, tanto no próprio edifício, como no seu entorno.

Ao contrário das antigas “quitinetes”, esses “lofts” modernos refletem os novos tempos, caracterizados pela priorização da vida profissional, pouca disponibilidade de tempo, preocupação com dificuldades de transporte e ênfase na individualidade.

Os pequenos investidores, que adquiriam pequenos imóveis para locação, foram gradativamente se afastando do mercado por uma série de motivos: índices de inflação elevados que corroíam seus rendimentos, legislação extremamente protecionista em relação aos inquilinos, além da pouca valorização dos imóveis no tempo.

Esses fatores praticamente desapareceram: a inflação está sob controle, as leis da locação foram flexibilizadas e o preço dos imóveis atingiu um patamar muito interessante, ainda com tendência de alta.

Enquanto na Grande São Paulo os pequenos investidores já voltaram, desde algum tempo, sua atenção para os “novos compactos”, em Campinas as incorporadoras ainda não focaram esse tipo de produto imobiliário: o número de lançamentos com esse conceito ainda é muito pequeno.

Não chegou a hora do mercado de Campinas descobrir os “novos compactos”?

Cláudio Antonio Brandão

Depto.Vendas CMB IMÓVEIS

Este raciocínio não se aplica aos empreendimentos que possuem mão-de-obra terceirizada, pois a data base não é a mesma.

Neste ano, o percentual de reajuste acordado entre os representantes dos funcionários e dos condomínios foi de 8,75%(oito, setenta e cinco por cento).

Os pisos salariais a partir de outubro/2011 são:

ZELADORES: R$ 878,70

PORTEIROS, VIGIAS, GARAGISTAS E MANOBRISTAS: R$ 841,73

FAXINEIROS E DEMAIS EMPREGADOS: R$ 804,75

O valor da cesta básica também sofreu reajuste: passou de R$ 100,00 (cem reais) para R$ 130,00 (cento e trinta reais).

As demais cláusulas da Convenção Coletiva permaneceram inalteradas.

Para ter acesso a Convenção Coletiva na integra, basta acessar o site: www.secovi-sp.com.br

Claudia Roberta Brandão
Diretora do Setor de Administração Condominial
CMB IMÓVEIS

Os condomínios têm sido alvo freqüente de fiscalizações e os síndicos devem estar atentos às obrigações legais exigidas para o exercício de sua função:

1)    Todas as aquisições de produtos ou contratações de serviços devem ser feitas mediante emissão de nota fiscal. Isso garante os direitos do condomínio com relação às garantias dos produtos ou serviços e o resguarda de futuras fiscalizações.

2)    Recibos simples não têm valor fiscal algum. O síndico que contratar serviços mediante essa forma de pagamento colocará em risco o condomínio em casos de fiscalizações e suas contas poderão não ser aprovadas em Assembleia.

3)    RPA (Recibo de pagamento de autônomos): o RPA é um documento legal que o condomínio pode aceitar desde que o mesmo esteja devidamente preenchido pelo prestador de serviços e que este, por sua vez, possua inscrição na Prefeitura Municipal. Sem essas condições, o RPA torna-se um recibo simples e o condomínio que aceitar esse tipo de documento, terá um custo adicional de 20% sobre o valor contratado, para pagamento de encargos sociais.

4)    Atualização do Responsável na Receita Federal: é fundamental que ao ser eleito um novo síndico, a Receita Federal seja informada do fato, mantendo assim, o cadastro do condomíinio sempre ativo e atualizado.

5)   Certificado Digital: Os condomínios terão que obter junto ao SERASA o Certificado Digital até o final deste ano, possibilitando que toda a comunicação com a Receita Federal e demais órgãos públicos seja feita on line.

Esteja atento às mudanças no setor de Administração de Condomínios, garantindo sua segurança como síndico e de toda sua comunidade.

Claudia Roberta Brandão

Diretora do Setor de Condomínios

(1)   Subjetivo: aquele que o proprietário acha que vale;

(2)   Técnico: definido pelos profissionais do mercado imobiliário;

(3)   Efetivo: o preço pelo qual ele realmente é vendido.

A situação ideal seria aquela em que eles coincidissem, mas raramente isso acontece. Por que normalmente os três valores não coincidem?

O valor subjetivo, além do fator emocional, resultado das lembranças afetivas associadas ao imóvel, é caracterizado, muitas vezes, por uma tendência do proprietário em acreditar que o mercado, em algum momento, vai curvar-se às suas necessidades pessoais, quando na verdade ocorre justamente o contrário.

Os corretores são os profissionais do mercado mais aptos a fornecer informações adequadas sobre o valor de um imóvel. Mesmo uma avaliação técnica pode sofrer variações dependendo da qualificação e da especialização do profissional, para o qual é praticamente impossível conhecer o mercado em sua totalidade e complexidade. Assim, a escolha correta do corretor é condição essencial para uma boa avaliação.

Quantos no mercado imobiliário já não ouviram as expressões: “Meu imóvel está caro, mas não estou com pressa de vender.”, “Quem sabe não aparece um louco e compra?”, “Não vou jogar fora o que foi tão difícil conseguir!”, “Quem quiser comprar meu imóvel vai ter que pagar o que eu quero!”?

Ocorre que, nos dias de hoje, as informações circulam livremente em diversos meios e uma rápida consulta em sites especializados é suficiente para dar uma boa noção de preço dos diversos tipos de imóvel.

Os compradores às vezes chegam a estar mais bem informados sobre o preço dos imóveis do que os vendedores ou de alguns próprios corretores.

A menos que a pessoa realmente esteja em dúvida ou, de fato, não esteja desejando vender seu imóvel, conservar um patrimônio parado, especialmente sem rentabilidade, é receita certa de perda de dinheiro.

Apesar da aparente simplicidade de nossa conclusão, precisamos entender que o valor de um imóvel é o preço pelo qual ele realmente é vendido, isto é, seu valor efetivo.

Existem negociações melhores e piores, sempre dentro dos parâmetros do mercado, mas o que importa mesmo é seu resultado final, que traduz a realidade efetiva do negócio.

Claudio Antonio Brandão

Taxas de juros anuais mais baixas não significam necessariamente prestações mais baixas. Daí a importância de desmembrar a parcela mensal do financiamento em seus componentes principais, o que pode ser feito através dos simuladores dos bancos disponibilizados na Internet.

A amortização é o componente fixo, calculada através da divisão do valor financiado pelo número de prestações. Por exemplo, para um valor financiado de R$ 200.000,00 em 15 anos (180 meses), teremos uma amortização mensal de R$ 1.000,00.

Se considerarmos um valor de prestação de R$ 3.000,00, a diferença obtida (R$ 2.000,00), representa a soma dos componentes variáveis da prestação, o que é bastante expressivo.

O seguro de um financiamento imobiliário é caro. Por determinação do Banco Central, os bancos são obrigados a apresentar para o futuro mutuário uma opção de seguradora não associada à mesma instituição financeira. Por exemplo, tomando um empréstimo de R$ 200.000,00 para adquirir um imóvel no valor de R$ 300.000,00 o comprador irá desembolsar de R$150,00 a R$ 300,00 por mês, dependendo da seguradora. Esta grande variação evidentemente justifica a necessidade da pesquisa comparativa prévia.

A taxa de administração, por sua vez, pode variar de R$25,00 a R$ 45,00 por mês.

Se para uma única prestação essas variações são relativamente pequenas (R$ 150,00 para o seguro e R$ 20,00 para a taxa de administração), multiplicando-se pelo número de parcelas os valores tornam-se bastante significativos: R$ 27.000,00 e R$ 3.600,00, respectivamente, ou seja, cerca de 20% do valor financiado.

Evidentemente que a taxa de juros é, com exceção da amortização, o componente mais expressivo da prestação. Sempre compare e negocie com seu banco, pois sempre há uma margem de desconto, que, no longo prazo, representam uma grande economia. Observe que uma taxa de juros de 12,00% ao ano representa na prestação mensal o valor aproximado de R$ 2.000,00.

Não podemos esquecer que, além das taxas de juros do financiamento, o saldo devedor e as prestações são corrigidos pela TR, que não deixa de ser outro componente variável, determinado pela política econômica do governo.

Cláudio Antonio Brandão

Depto.Vendas

Para o pequeno e médio investidor, sugerimos a compra de casas antigas ou terrenos em áreas comerciais das grandes cidades.

Além do “boom” imobiliário, o crescimento econômico fez com que o preço desses imóveis subisse bastante.

Por outro lado, o custo do metro quadrado de construção apresentou alta não muito superior aos índices oficiais de inflação, ou seja, construir ficou relativamente mais barato do que propriamente adquirir o imóvel.

Portanto, se o investidor puder contar com uma estrutura que lhe permita reformar ou construir um imóvel com vocação comercial subutilizada, certamente irá agregar um valor que lhe proporcionará um retorno do capital investido, em alguns casos, superior a 1% (um por cento).

Importante lembrar que um dos métodos de avaliação imobiliária é o denominado “método de retorno do investimento”. Neste, o valor de venda do imóvel é calculado a partir do valor da locação, fazendo com que imóveis bem locados muitas vezes sejam vendidos por valores maiores se estivessem vazios.

Uma assessoria imobiliária competente, um “feeling” para detectar áreas com potencial comercial, além de uma boa equipe de construção civil, formam a receita de um investimento de sucesso.

Claudio Antonio Brandão

Ainda que o imóvel locado possa ser vendido a qualquer tempo, o locatário, surpreendido pela visita inesperada de eventual comprador, pode recusar-se a mostrá-lo imediatamente, causando má impressão para o interessado. Sentindo-se melindrado, pode também dificultar a visita de outras pessoas ao imóvel.

Muitas vezes o locatário entende que o proprietário, ao colocar o imóvel à venda, tem por objetivo oculto a desocupação do mesmo. Assim, é comum o locatário, após tomar conhecimento da intenção de venda do imóvel, entregá-lo, contrariando o interesse do proprietário.

O proprietário deve manter um relacionamento aberto com o locatário, procurando-o para uma conversa informal, onde poderá expor suas reais pretensões, evitando mal-entendidos futuros. Isto certamente facilitará a visita de interessados ao imóvel, se o próprio locatário não adquiri-lo.

O locatário, sempre que possível, deve ser a primeira pessoa a tomar conhecimento da intenção do locador em vender o imóvel.

Supor que o locatário não apresenta condições de adquirir o imóvel e passar a oferecê-los a terceiros sem consultá-lo é um erro frequente de proprietários que causa um estremecimento desnecessário na relação locatícia.

O direito de preferência para adquirir o imóvel que ocupa, em igualdade de condições com terceiros, pressupõe o fato de que se o imóvel for oferecido para o locatário por determinado valor, surgindo proposta de terceiro de valor inferior, esta necessariamente deverá ser-lhe apresentada para nova apreciação.

Claudio Antonio Brandão

Depto.Vendas CMB IMÓVEIS