A bipolaridade do brasileiro e o mercado imobiliário

Março 2, 2015

Não sou o primeiro que se atreve a afirmar que o brasileiro é bipolar: oscila rapidamente da euforia à depressão e vice-versa.

E não é que agora alguns investidores “redescobriram” o mercado imobiliário dos Estados Unidos?

A edição de fevereiro da revista “Exame” noticiou que os brasileiros estão entre os quatro maiores compradores de imóveis em Miami, atrás apenas do Canadá, Reino Unido e Austrália.

As maiores razões para tal fato seriam (1) preços relativamente mais baixos em relação aos imóveis brasileiros; (2) incerteza em relação aos rumos de nosso país; e (3) pasmem, pela maior segurança do investimento.

Segurança? Mas qual segurança, se, há somente 7 anos atrás, o mercado imobiliário norte-americano foi o principal responsável por uma das maiores crises do capitalismo?

Naquela época, o valor dos imóveis nos Estados Unidos praticamente foi reduzido a pó, levando ao desespero tanto famílias como investidores.

Ao mesmo tempo, em um processo inverso, o mercado imobiliário brasileiro, durante a crise americana, experimentou enorme valorização: os imóveis passaram a ser o investimento mais cobiçado do brasileiro.

Mas bastou o surgimento dos primeiros sinais de desaceleração econômica em nosso país para que a descrença e o pessimismo invadissem a mente dos brasileiros.

Permitam-me a metáfora: o paciente (economia americana) mal saiu da UTI, deixando de respirar com a ajuda de aparelhos, e nós já o estamos tratando como se já estivesse de alta, com a saúde totalmente recuperada.

Demagogia e nacionalismos à parte, outras sociedades passaram por situações muito mais difíceis daquelas que agora estamos enfrentando, inclusive a norte-americana. Mas, nem por isso, os investidores desses países adotaram uma postura tão instintiva e pouco racional como a nossa, influenciada por um pânico desproporcional aos fatos.

Não há dúvida de que os investimentos precisam ser diversificados, diante das oscilações dos mercados e da necessidade de liquidez.

Mas é sempre bom lembrar que as maiores fortunas do país são lastreadas em imóveis e que ainda o maior sonho do brasileiro é ter a sua casa própria.

Cláudio Antônio Brandão

Diretor de vendas CMB IMÓVEIS

O preço dos imóveis irá cair?

Fevereiro 20, 2015

Deixo aqui meu testemunho: desde 1984, ano que marca o início das atividades da CMB e de minha vida profissional, eu nunca presenciei  uma queda no preço dos imóveis.

Houve sim, durante todo esse período, fases de estabilidade de preços.

Como essas fases coincidiram com períodos de inflação elevada, houve, em termos relativos, uma desvalorização dos imóveis em relação a outros bens.

A desvalorização acumulada é um dos fatores que explica o grande ajuste de preços ocorrido nos últimos anos, que gerou uma valorização dos imóveis em cerca de 300%.

Ou seja, não houve “bolha”. Houve, sim, ajuste de preços relativos que, por outro lado, foram alimentados pelas facilidades de acesso ao crédito imobiliário.

Porém, bastou um desaquecimento na atividade econômica do país, para que alguns compradores passassem a utilizar o argumento de uma eminente queda dos preços para justificar suas propostas, às vezes, muito inferiores aos valores solicitados pelos proprietários.

Ocorre que, de fato, não está havendo um movimento de queda de preços: existe apenas uma expectativa por parte dos compradores de que isto ocorra.

A simples observação dos preços dos últimos imóveis colocados à venda comprova tal afirmação.

E mais, os proprietários não estão cedendo facilmente às propostas inferiores que estão surgindo, como os compradores poderiam estar imaginando.

Por outro lado, cabe aqui uma ressalva importante: nós, profissionais conscientes do mercado imobiliário, não podemos abandonar a tarefa diária de convencer os proprietários a respeito do verdadeiro valor de mercado de seus imóveis.  Isto porque muitos deles ainda estão acreditando que o mercado esteja absorvendo preços elevados.

Em nossos dias, mais do que nunca, as informações circulam com facilidade e rapidez impressionantes: os compradores, com um mínimo esforço, acessam dados comparativos que lhes permitem obter uma compreensão nítida do valor dos imóveis.

Mais do que nunca, nós, corretores, precisamos desenvolver uma argumentação consistente em relação a ambos lados da negociação.

Evidente que, como intermediários e interessados na realização dos negócios, somos os porta-vozes das duas partes, não apenas de uma delas. Mas, como profissionais, nossa leitura de mercado precisa ser técnica e imparcial.

Claudio Antonio Brandão

Diretor de Vendas CMB IMÓVEIS

Cautelas na aquisição de imóveis em condomínios – Loteamentos X Loteamentos Fechados (2)

Janeiro 26, 2015

Conforme analisamos em nosso artigo publicado em 21/01/2015, rigorosamente, é imprópria a expressão “terreno em condomínio fechado”. Ao invés dela deveríamos dizer “terreno em loteamento fechado”, ainda assim, com os devidos cuidados que já tivemos a oportunidade de mencionar.

A mesma confusão ocorre em relação às chamadas “casas em condomínio fechado”.

Tal expressão, habitualmente, acaba referindo-se, de maneira indistinta, tanto às casas construídas em loteamentos fechados, pela livre iniciativa de seus proprietários, quanto àquelas construídas através de um processo de incorporação imobiliária.

Na incorporação, o proprietário da casa não é exatamente o proprietário do terreno sobre o qual ela foi construída. Em termos jurídicos, ele detém apenas a propriedade de uma fração ideal da totalidade do terreno que deu origem ao empreendimento.

Como então distinguir, na prática, as verdadeiras casas em condomínios das casas em loteamentos fechados?

Seguem algumas dicas:

  • O proprietário de uma casa construída sobre um terreno em loteamento fechado pode, a qualquer tempo, demoli-la e, sobre o mesmo terreno, construir livremente uma outra casa, inclusive com dimensões diferentes, apenas respeitando a legislação vigente no município em que ela se encontra.
  • Para o proprietário de uma casa em condomínio, construída sob a responsabilidade de um incorporador, a possibilidade de demolição ou mesmo de uma reforma radical, praticamente inexiste. Casas em condomínios têm suas metragens definidas de tal rigor que a alteração em apenas uma delas reflete juridicamente em todas as outras, exigindo a autorização das demais para sua execução.
  • Casas em condomínios fechados seguem o mesmo padrão urbanístico, com metragens e características geralmente iguais e, às vezes, com alguns poucos subtipos, mas também totalmente definidos. Casas em loteamentos fechados são caracterizadas pela liberdade, tanto de estilo e dimensões, como de padrão de acabamento.
  • A administração de um empreendimento de casas em condomínio é feita por um síndico, sujeita portanto aos rigores da Lei de Condomínios e Incorporações. Nos loteamentos fechados é administração é feita por uma associação de moradores, que elege livremente seu presidente e define suas normas de convivência.
  • Casas em condomínios fechados não têm risco algum de sofrerem questionamentos judiciais em relação à sua “abertura”. Isto porque o terreno sobre o qual o empreendimento foi construído é totalmente particular, ao contrário dos loteamentos fechados, cujas ruas e praças são, rigorosamente, públicas.

Claudio Antonio Brandão

Diretor CMB IMÓVEIS

Cautelas na aquisição de imóveis em condomínios – Loteamentos X Loteamentos Fechados

Janeiro 21, 2015

“Uma única propriedade imóvel pode transformar-se em várias outras, deixando ela mesma de existir.”

O conhecido princípio da “multiplicação dos imóveis” é a base do desenvolvimento imobiliário e sua aplicação está condicionada por duas normas jurídicas bastante rígidas:

  • Lei 6.766/79, conhecida como ‘Lei dos Loteamentos’, regulamenta o parcelamento de uma área em diversos terrenos menores, sob a responsabilidade da figura jurídica do ‘Loteador’;

 

  • Lei 4.591/64, conhecida como ‘Lei dos Condomínios e Incorporações’, regulamenta a construção de unidades autônomas (apartamentos, casas ou salas) em um único terreno, sob a responsabilidade da figura jurídica do ‘Incorporador’.

O empreendimento que é formatado através da ‘Lei dos Loteamentos’ tem por objetivo o parcelamento do solo urbano criando lotes de terrenos individualizados e com total infraestrutura.

A aprovação de um loteamento é bastante complexa porque depende da análise de órgãos do governo estadual, além do municipal.

A partir do momento em que as obras de implantação de um loteamento são finalizadas, o proprietário do terreno pode, a qualquer  tempo, edificar uma construção, devendo respeitar as regras de construção definidas pelo município.

Distinção importante: nos loteamentos existem áreas públicas (ruas, praças, equipamentos de saneamento, etc), ao contrário do que ocorre com as incorporações, onde existem áreas de uso comum compartilhadas apenas pelos condôminos.

O “fechamento” de um loteamento não está previsto na Lei 6.766/79.

Com o aumento da violência urbana, a partir dos anos 80, moradores de alguns loteamentos passaram a pleitear junto às prefeituras municipais medidas restritivas de acesso, através de cercas, guaritas e portarias com segurança própria.

Nem todas as solicitações de ‘fechamento’ foram atendidas. Em alguns casos, moradores promoveram o ‘fechamento’ por conta própria, fato este passível de questionamento judicial, tanto pela Prefeitura como por próprios moradores contrários à medida.

Porém, como sempre ocorre, a persistência de uma situação de fato acaba forçando uma adaptação das normas jurídicas à realidade social: alguns loteamentos novos passaram a ser aprovados já com a permissão de ‘fechamento’.

Acreditamos que os loteamentos aprovados já com permissão de fechamento não corram risco de serem “abertos”.

Da mesma forma, em relação aos loteamentos, cujo ‘fechamento’ foi autorizado posteriormente pelos órgãos municipais competentes, dificilmente haverá, na prática, a revisão da situação.

Dúvida maior recai sobre loteamentos, ou mesmo parte deles, que foram ‘fechados’, sem autorização oficial. Nestes casos, o comprador deve estar ciente da possibilidade dos mesmos ser “reabertos” a qualquer momento.

 

Claudio Antonio Brandão

Diretor CMB IMÓVEIS

Atenção: cuidado com o que você posta!

Novembro 5, 2014

Não existe anonimato na Internet: todo conteúdo nela veiculado (inclusive nas redes sociais) pode ser considerado documento, passível de ser utilizado como prova tanto em inquérito policial como em processo judicial.

A pessoa que se sentir prejudicada ou ofendida com alguma informação, comentário ou opinião pode, através de um simples gesto, imprimir a tela do computador e ter em suas mãos material perfeitamente apto para fundamentar uma reclamação nas esferas públicas competentes.

Assim, ainda que elas façam parte de nossas vidas, devemos nos esforçar ao máximo para controlar nossas paixões e emoções, especialmente quando estivermos nos manifestando em ambientes virtuais.

Da mesma forma, é sempre prudente evitarmos os posicionamentos radicais ou demasiadamente subjetivos. Inclusive, nossas palavras, muitas vezes, não traduzem exatamente o que realmente somos ou pensamos, podendo ser interpretadas das mais diversas formas.

A partir do momento em que publicamos um texto ou uma imagem, elas tornam-se, imediatamente, de domínio público.

Mesmo que a mídia utilizada permita a rápida retirada de uma mensagem, alguns segundos de exposição são suficientes para sua disseminação, com consequências irreversíveis para o seu autor.

Lembremos que existem os amigos dos amigos dos amigos do Facebook, os seguidores dos seguidores dos seguidores do Twiter. Idem em relação ao WhatsApp, Instagram e etc.

Da mesma forma que os e-mails há muito tempo já estão sendo reconhecidos e aceitos pelo Judiciário como instrumentos de prova, o mesmo raciocínio já está sendo aplicado, por analogia, às mensagens das redes sociais.

Finalmente, devemos sempre ter em mente que existem tecnologia e profissionais especializados em segurança de informações que podem identificar o dispositivo a partir do qual foram geradas as mensagens.

Claudio Antonio Brandão

Diretor CMB IMÓVEIS

As diversas especialidades do corretor de imóveis e a necessidade do profissional identificar sua verdadeira vocação

Setembro 26, 2014

Da mesma forma que observamos em outros profissionais liberais – médicos, engenheiros ou advogados – o corretor de imóveis não é mais um generalista.

A tendência de especialização é consequência de dois fatores fundamentais:

1) A crescente complexidade dos negócios imobiliários, que exigem do profissional conhecimentos técnicos cada vez mais específicos;

2) O aumento da responsabilidade do corretor de imóveis que, além de responder civilmente por tudo aquilo que ele sabe em relação à segurança e condições comerciais do negócio, passou recentemente a responder também por aquilo que ele deveria saber.

Seguem as principais especialidades que se apresentam para o corretor de imóveis:

Corretor de vendas de imóveis de terceiros

Corretor de locação de imóveis de terceiros

Corretor de lançamentos

Corretor de propriedades rurais

Corretor de propriedades industriais

Corretor de prospecção de áreas para empreendimentos

Corretor contratado por construtoras

Muitas vezes as especialidades geram ainda subespecialidades: atualmente, já existem corretores de vendas de terceiros especializados em determinado tipo de imóvel (apartamentos, casas ou terrenos) ou em determinada finalidade (residencial ou comercial).

O mesmo ocorre em relação aos corretores que têm sido contratados por construtoras, tanto para prospecção de áreas, como para vendas de unidades disponíveis ou até para assessoria de análise de mercado.

Cada uma das especialidades ou de suas subespecialidades exigem do profissional habilidades específicas, tanto em relação às próprias características da personalidade do corretor como ao tipo de conhecimento que elas exigem.

Nos momentos de dúvida pelos quase eventualmente o profissional pode passar, cabe a cada um fazer uma auto análise, como também solicitar a orientação de profissionais do ramo, ou até de outras áreas, para identificar sua real vocação.

Conhecendo sua verdadeira vocação e focando sua energia na direção correta, certamente o corretor de imóveis obterá resultados bem melhores em sua atividade.

Claudio Antonio Brandão

Diretor de Vendas – CMB IMÓVEIS

Prefeitura cria nova obrigação para os condomínios

Setembro 8, 2014

A Prefeitura Municipal de Campinas criou recentemente a DOCECDeclaração de Ocupação dos Condomínios Empresariais de Campinas, com o objetivo de aumentar sua capacidade de fiscalização. 

Desta forma, os condomínios comerciais de Campinas deverão informar à Municipalidade, através de formulário armazenado exclusivamente on line no site da Prefeitura, no Sistema de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica – NFSe Campinas, a identidade de todas as pessoas jurídicas ou naturais que neles exerçam qualquer tipo de atividade.

A obrigação é extensiva a extensiva a shopping centers, condomínios empresariais, loteamentos fechados empresariais e pessoas jurídicas que disponibilizem espaços de seus estabelecimentos a terceiros.

A DOCEC deverá ser enviada pelo site da Prefeitura Municipal de Campinas, duas vezes por ano, nas datas limites de 31/JAN e 31/JUL. Excepcionalmente, neste primeiro ano de vigência da obrigação ela poderá ser entregue até dia 30/09/2014.

Importante ressaltar que também os condomínios residenciais serão obrigados a entregar a declaração, com a finalidade de informar sua natureza não comercial, nos mesmos prazos citados acima.

A CMB IMÓVEIS está encaminhando a todos os condomínios sob sua administração um formulário que deve ser entregue a todas as unidades e devolvidas ao nosso escritório até dia 12/09/2014, impreterivelmente, para que consigamos inserir todos os dados no site da Prefeitura e emitir as declarações dentro do prazo legal.

Caso o usuário se negue a informar os dados exigidos pela Prefeitura, teremos que informar a negativa e a municipalidade tomará as medidas que julgar adequadas. Caberá ao zelador a coleta dos dados necessários para encaminhamento ao nosso escritório.

Os imóveis que estiverem vazios também deverão ser comunicados para que possamos preencher os dados exigidos no site. Na declaração é obrigatório o preenchimento dos dados pessoais do síndico e a não entrega poderá acarretar sua responsabilização.

A não entrega da DOCEC, para ambos os tipos de condomínios, acarretará uma multa de 2.000 UFICs para o condomínio.

 

Claudia Roberta Brandão

Diretora de Administração de Condomínios CMB IMÓVEIS

Renovação auto de vistoria do corpo de bombeiros (AVCB)

Junho 18, 2014

É muito importante que os síndicos tomem conhecimento de que todas as edificações verticais, residenciais ou comerciais, que possuam mais de 750 m2 de construção, são obrigadas a apresentar (1) Projeto Técnico de Combate a Incêndio, aprovado pelo Corpo de Bombeiros de São Paulo, e (2) AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, conforme Decreto Estadual 56.819/11 e Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros de São Paulo. As edificações que possuírem o AVCB com prazo de validade vencido deverão fazer a renovação.

Nos empreendimentos verticais, quando da entrega da obra, para a obtenção do chamado “Habite-se”, é necessária a apresentação do AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros.

O AVCB deverá ser renovado obrigatoriamente a cada 03 (três) anos para os edifícios residenciais e a cada (02) dois anos para os edifícios comerciais.

Para os condomínios mistos, que possuem além de apartamentos, lojas no térreo, esse laudo é fundamental para que os comerciantes possam obter o Alvará de Funcionamento.

Até alguns anos atrás essa renovação não era exigida, nem sequer havia fiscalização para tanto. Há casos, inclusive, em que o Condomínio desconhece a existência do Auto, devendo recorrer aos arquivos do Corpo de Bombeiros, para eventual localização.

Caso o Projeto Técnico também não esteja arquivado no Corpo de Bombeiros, o condomínio deverá providenciar a planta arquitetônica e iniciar o processo de elaboração do Projeto Técnico de Combate a Incêndio.

A renovação ou mesmo a obtenção do AVCB exigem o acompanhamento de empresas especializadas, que orientarão sobre os procedimentos a serem seguidos e a documentação necessária, dependendo do histórico da edificação.

Após a aprovação do Projeto Técnico de Combate à Incêndio, o Condominio terá que executar as obras exigidas para a conclusão do processo.

A CMB está à disposição para indicar aos seus síndicos empresas capacitadas tanto para a elaboração dos projetos quanto à execução das obras que se fizerem necessárias.

 

Claudia Roberta Brandão

Diretoria de Administração de Condomínios

CMB Imóveis

Funcionários de condomínios: confira o que mudou com a nova convenção coletiva

Maio 28, 2014

Como é de amplo conhecimento dos síndicos, a questão relativa à definição da entidade de representação patronal nas discussões das normas coletivas da categoria dos funcionários de condomínios provocou, nos últimos anos, uma verdadeira batalha judicial.

Recentemente, o impasse foi solucionado de forma definitiva, sendo que o SINDICOND (Sindicato dos Condomínios de Prédios e Edifícios Comerciais, Residenciais e Mistos do Estado de São Paulo) venceu a disputa que vinha travando com o SECOVI (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), tornando-se o único e legítimo representante dos condomínios na defesa de seus interesses, especialmente frente ao sindicato da categoria, o SINCONED (Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de Campinas e Região).

É importante enfatizar que, mesmo antes de ter sua legitimidade reconhecida pelo Judiciário, o SINDICOND, apoiado pela FESESP (Federação dos Serviços do Estado de São Paulo) chegou a negociar diretamente com o SINCONED, gerando inclusive normascoletivas de relativas aos períodos de 2012/2013 e 2013/2014, as quais, porém, não chegaram a ser aplicadas, por terem sido declaradas nulas pelo Poder Judiciário.

A data base da categoria continuará a mesma, ou seja, 1º  de outubro. Porém, buscando equalizar o piso da categoria e determinar a imediata aplicabilidade da norma coletiva, o SINDICOND e o SINCONED firmaram uma norma provisória, cuja aplicabilidade atual é incontestável, devendo ser respeitada integralmente pelos condomínios.

Assim, para total conhecimento, seguem abaixo as principais mudanças que serão, obrigatoriamente, aplicadas a partir de junho de 2014:

Base Salarial: Os pisos foram fixados em R$ 1.147,32 para zelador; R$ 1.098,10 para porteiros, folguistas, garagistas e demais empregados) e R$ 1.048,91 para faxineiras.

Cesta Básica: O valor foi fixado em R$ 200,00.

Adicional por tempo de serviço: A cada ano de trabalho, o funcionário receberá um anuênio de 1% até o limite de 8% sobre o salário. Os antigos funcionários que recebiam biênio terão direito adquirido e continuarão a receber o benefício que podia chegar até 15%.

Dia do funcionário em Condomínio: 11 de fevereiro será a data comemorativa da categoria e os funcionários receberão hora extra pelo trabalho neste dia.

Escala de trabalho: As escalas de trabalho terão que ser homologadas no sindicato e os condomínios que possuem um folguista devem se atentar ao limite diário de 6 horas de trabalho, sendo que as 2 horas trabalhadas, além das normais, serão pagas como horas extras.

Acúmulo de função: Qualquer funcionário que realizar outra função, independentemente do tempo dispendido para essa atividade, deverá receber 20% de acúmulo de função. Não há mais possibilidade de pagamento proporcional.

Vale Transporte: O limite de desconto reduziu de 6% para 3%.

Terceirização: Encontra-se expressamente PROIBIDA a terceirização de mão de obra de zeladoria, vigia, porteiro, jardineiro, faxineiro, auxiliar serviços gerais, ascensoristas, garagistas, manobristas e folguistas.

Não poderão ser firmados novos contratos de terceirização.

OS condomínios que possuem contratos de terceirização por prazo indeterminado podem mantê-los valendo-se da tese do direito adquirido. Entretanto, devem estar cientes que o SINCONED poderá fazer objeção à continuidade dessa prestação de serviços, devido, principalmente, à diferença salarial e à representatividade sindical.

 

APLICABILIDADE RETROATIVA

Os síndicos devem estar cientes de que o SINCONED poderá reivindicar, inclusive judicialmente, a aplicabilidade retroativa das normas anteriormente pactuadas, inclusive impedindo a continuidade das terceirizações contratadas anteriormente.

Porém, acreditamos que não há fundamento jurídico para o pleito, considerando que a decisão final em relação à representatividade foi proferida em março de 2014 e a norma firmada em 1º de maio de 2014.

 

Qualquer dúvida, sempre estaremos à disposição.

 

CMB Imóveis e Administração Condominial Ltda

Claúdia R. Brandão – Diretora de Administração Condominial

Dra. Flávia R. Maiolini Antunes – Departamento Jurídico

A nova pesquisa Fipe e o mercado imobiliário de Campinas

Maio 16, 2014

A última edição da revista Exame (14/05/2014) apresenta a mais recente pesquisa sobre o mercado imobiliário brasileiro, feita em parceria com a FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).

 

O levantamento mostra que em 2.013 a valorização média dos imóveis no Brasil foi de 12%, mesmo percentual apurado em 2.102, contra um índice oficial de inflação de 5,91%, medido pelo IBGE.

 

Em Campinas, a variação em 2.013 foi de 11,4%, índice muito próximo à média nacional.

 

O mercado continua apontando para uma tendência de acomodação, tanto de preços como de procura, o que não deixa de ser um sinal de maturidade, indispensável para enfrentarmos o desafio de uma economia menos acelerada.

 

Como na pesquisa anterior, continuam sendo observadas grandes variações de valorização entre os municípios pesquisados.

 

As variações são explicadas pelo fato de que o preço dos imóveis passou a acompanhar mais de perto a evolução da renda e do nível de emprego, que variam de cidade para cidade.

 

Desta perspectiva, o cenário de médio e longo prazo é bastante favorável para Campinas: a geração de empregos e renda está garantida principalmente diante da entrega das obras de ampliação do Aeroporto de Viracopos.

 

O impacto positivo da ampliação de Viracopos sobre a vida econômica de Campinas é inevitável, com forte repercussão especialmente nos setores de comércio e serviços, que são, atualmente, os propulsores do desenvolvimento regional.

 

Claudio Antonio Brandão

Diretor de Vendas – CMB IMÓVEIS