LUCRO IMOBILIÁRIO (2): ENTENDA A DIFERENÇA ENTRE VALOR DE AQUISIÇÃO E CUSTO DE AQUISIÇÃO E REDUZA O IMPOSTO A PAGAR

No post anterior, em 16/01/2012, tratamos das hipóteses de isenção do imposto de renda sobre o lucro imobiliário.

Cabe agora analisarmos os recursos legais à disposição do contribuinte para que este possa efetivamente diminuir o valor do imposto a pagar.

Antes, precisamos distinguir dois conceitos básicos, a partir dos quais entenderemos claramente a sistemática utilizada pela Receita Federal para a determinação da base de cálculo do imposto.

O valor de aquisição é o valor histórico de compra do imóvel, ou seja, o valor que consta da escritura de compra e venda.

O custo de aquisição, por sua vez, é o valor de aquisição acrescido de uma série de outros valores definidos pela Receita Federal.

A diferença entre o valor da alienação (valor da venda) e o custo de aquisição (que não necessariamente coincide com o valor de aquisição) é a base de cálculo do imposto sobre a qual incidirá a alíquota de 15% (quinze por cento).

A legislação prevê que podemos acrescer ao valor de aquisição do imóvel os seguintes valores, entendidos como custos de aquisição:

1)      ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis), pago pelo contribuinte por ocasião da aquisição do imóvel;

2)      Despesas de intermediação ou corretagem imobiliária, se efetivamente tenham sido suportadas pelo contribuinte;

3)      Gastos com construção, reforma ou pequenas obras, efetuados no imóvel, ao longo do tempo;

4)      Parcelas de juros pagas por conta de financiamento bancário.

Tais valores, evidentemente, devem ser comprovados através de documentação hábil para tanto. Lembramos também que a relação não se restringe aos itens acima, pois tratamos de selecionar os mais frequentes ou polêmicos.

O contribuinte, ao adicionar os valores acima ao valor de aquisição, aumentará o custo de aquisição de seu imóvel, diminuindo, por conseguinte, o lucro da operação.

A Receita Federal disponibiliza em seu site www.receita.gov.br o download do programa “Ganhos de Capital – Pessoa Física”. Através dele o contribuinte pode fazer algumas simulações do imposto a pagar.

Você irá notar que existe um campo para preenchimento do custo de aquisição, não do valor de aquisição.

O programa aplica um fator de redução ao resultado encontrado pela aplicação da alíquota de 15% sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor da alienação do imóvel.

Obviamente, quanto mais antiga for a aquisição, maior será a redução do imposto. Mas o fator de redução não é homogêneo: varia de 5% ao ano até 1988 até 0% de redução entre 1989 e 1995, passando por 0,60% ao mês de 1996 a 2005 e 0,35% ao mês a partir de 2.006.

Antes de vender seu imóvel siga essas dicas e faça uma simulação no programa da Receita. Você pode ter uma surpresa agradável com o resultado final.

 

Claudio Antonio Brandão

Departamento de Vendas CMB IMÓVEIS

Uma resposta to “LUCRO IMOBILIÁRIO (2): ENTENDA A DIFERENÇA ENTRE VALOR DE AQUISIÇÃO E CUSTO DE AQUISIÇÃO E REDUZA O IMPOSTO A PAGAR”

  1. Gilson Antoniol Pacheco Says:

    Recebemos 3 imóveis por herança, e vamos vendê-los já. Qual o valor a considerar para efeito de custo de aquisição: o da última declaração do De cujus, o atribuído na escritura pública ou o valor atribuído no recolhimento do ITD? Em qualquer dos casos posso agregar despesas com corretagem e o ITD pago? E com relação à data de aquisição, seria o da compra pelo De cujus ou o da transferência aos herdeiros?

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