Cautelas na aquisição de imóveis em condomínios – Loteamentos X Loteamentos Fechados

“Uma única propriedade imóvel pode transformar-se em várias outras, deixando ela mesma de existir.”

O conhecido princípio da “multiplicação dos imóveis” é a base do desenvolvimento imobiliário e sua aplicação está condicionada por duas normas jurídicas bastante rígidas:

  • Lei 6.766/79, conhecida como ‘Lei dos Loteamentos’, regulamenta o parcelamento de uma área em diversos terrenos menores, sob a responsabilidade da figura jurídica do ‘Loteador’;

 

  • Lei 4.591/64, conhecida como ‘Lei dos Condomínios e Incorporações’, regulamenta a construção de unidades autônomas (apartamentos, casas ou salas) em um único terreno, sob a responsabilidade da figura jurídica do ‘Incorporador’.

O empreendimento que é formatado através da ‘Lei dos Loteamentos’ tem por objetivo o parcelamento do solo urbano criando lotes de terrenos individualizados e com total infraestrutura.

A aprovação de um loteamento é bastante complexa porque depende da análise de órgãos do governo estadual, além do municipal.

A partir do momento em que as obras de implantação de um loteamento são finalizadas, o proprietário do terreno pode, a qualquer  tempo, edificar uma construção, devendo respeitar as regras de construção definidas pelo município.

Distinção importante: nos loteamentos existem áreas públicas (ruas, praças, equipamentos de saneamento, etc), ao contrário do que ocorre com as incorporações, onde existem áreas de uso comum compartilhadas apenas pelos condôminos.

O “fechamento” de um loteamento não está previsto na Lei 6.766/79.

Com o aumento da violência urbana, a partir dos anos 80, moradores de alguns loteamentos passaram a pleitear junto às prefeituras municipais medidas restritivas de acesso, através de cercas, guaritas e portarias com segurança própria.

Nem todas as solicitações de ‘fechamento’ foram atendidas. Em alguns casos, moradores promoveram o ‘fechamento’ por conta própria, fato este passível de questionamento judicial, tanto pela Prefeitura como por próprios moradores contrários à medida.

Porém, como sempre ocorre, a persistência de uma situação de fato acaba forçando uma adaptação das normas jurídicas à realidade social: alguns loteamentos novos passaram a ser aprovados já com a permissão de ‘fechamento’.

Acreditamos que os loteamentos aprovados já com permissão de fechamento não corram risco de serem “abertos”.

Da mesma forma, em relação aos loteamentos, cujo ‘fechamento’ foi autorizado posteriormente pelos órgãos municipais competentes, dificilmente haverá, na prática, a revisão da situação.

Dúvida maior recai sobre loteamentos, ou mesmo parte deles, que foram ‘fechados’, sem autorização oficial. Nestes casos, o comprador deve estar ciente da possibilidade dos mesmos ser “reabertos” a qualquer momento.

 

Claudio Antonio Brandão

Diretor CMB IMÓVEIS

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