Cautelas na aquisição de imóveis em condomínios – Loteamentos X Loteamentos Fechados (2)

Conforme analisamos em nosso artigo publicado em 21/01/2015, rigorosamente, é imprópria a expressão “terreno em condomínio fechado”. Ao invés dela deveríamos dizer “terreno em loteamento fechado”, ainda assim, com os devidos cuidados que já tivemos a oportunidade de mencionar.

A mesma confusão ocorre em relação às chamadas “casas em condomínio fechado”.

Tal expressão, habitualmente, acaba referindo-se, de maneira indistinta, tanto às casas construídas em loteamentos fechados, pela livre iniciativa de seus proprietários, quanto àquelas construídas através de um processo de incorporação imobiliária.

Na incorporação, o proprietário da casa não é exatamente o proprietário do terreno sobre o qual ela foi construída. Em termos jurídicos, ele detém apenas a propriedade de uma fração ideal da totalidade do terreno que deu origem ao empreendimento.

Como então distinguir, na prática, as verdadeiras casas em condomínios das casas em loteamentos fechados?

Seguem algumas dicas:

  • O proprietário de uma casa construída sobre um terreno em loteamento fechado pode, a qualquer tempo, demoli-la e, sobre o mesmo terreno, construir livremente uma outra casa, inclusive com dimensões diferentes, apenas respeitando a legislação vigente no município em que ela se encontra.
  • Para o proprietário de uma casa em condomínio, construída sob a responsabilidade de um incorporador, a possibilidade de demolição ou mesmo de uma reforma radical, praticamente inexiste. Casas em condomínios têm suas metragens definidas de tal rigor que a alteração em apenas uma delas reflete juridicamente em todas as outras, exigindo a autorização das demais para sua execução.
  • Casas em condomínios fechados seguem o mesmo padrão urbanístico, com metragens e características geralmente iguais e, às vezes, com alguns poucos subtipos, mas também totalmente definidos. Casas em loteamentos fechados são caracterizadas pela liberdade, tanto de estilo e dimensões, como de padrão de acabamento.
  • A administração de um empreendimento de casas em condomínio é feita por um síndico, sujeita portanto aos rigores da Lei de Condomínios e Incorporações. Nos loteamentos fechados é administração é feita por uma associação de moradores, que elege livremente seu presidente e define suas normas de convivência.
  • Casas em condomínios fechados não têm risco algum de sofrerem questionamentos judiciais em relação à sua “abertura”. Isto porque o terreno sobre o qual o empreendimento foi construído é totalmente particular, ao contrário dos loteamentos fechados, cujas ruas e praças são, rigorosamente, públicas.

Claudio Antonio Brandão

Diretor CMB IMÓVEIS

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